Мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі және техникалық қамтамасыз ету басқармасы
Мемлекеттік жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі және техникалық қамтамасыз ету басқармасы
Соттар жеке меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан жер учаскелерін мемлекеттік қажеттік үшін алып қою туралы, оның ішінде сатып алу арқылы, азаматтық істерді қарауда заңдарды біркелкі қолдану қажеттілігіне байланысты, Қазақстан Республикасы Жоғарғы сотының пленарлық отырысы қаулы етеді
Дау-дамайлар бойынша талап-арыздарды атқарушы органдар мемлекеті қажеттілігі үшін алып қоюға жататын жер учаскесінің орналасқан жері бойынша аудандық (қалалық) сотқа береді. Бұл ретте соттар жер учаскесін алып қою (сатып алу) туралы шешім қабылдайтын жергілікті атқарушы органның Жер кодексінің 88-бабына сәйкес, сотқа тиісті талап-арызды, егер меншік иесі немесе жер пайдаланушы оның жер учаскесін мемлекеттік қажеттілік үшін сатып алу туралы шешімге келіспеген немесе сатып алынатын жер учаскесі үшін берілген бағасына немесе сатып алудың басқа шарттарына келісім бермеген жағдайда ғана бере алатынын есте сақтаған жөн.
Жауапкерлер талап-арыздарда мемлекеттік емес заңды тұлғалар, үй құрылысын немесе жер учаскесін кәсіпкерлік қызмет үшін пайдаланатын заңды тұлға білімі жоқ кәсіпкерлік қызметті жүзеге асыратын азаматтар болып табылатын жер пайдаланушыларды, меншік иелерін көрсеткен жағдайда, мұндай талап-арыздар мамандандырылған ауданаралық экономикалық сотқа беріледі.
Істі сотта қарауға дайындауда сот келесі жазбаша делелдердің барын тексереді, ал қажет болған жағдайда тараптарға оны беруді ұсынады:
Дау-дамайды шешуде соттар Қазақстан Республикасы Конституциясының 26-бабының 3-тармағын басшылыққа алғаны жөн, соларға сәйкес мүліктерді мемлекеттік қажеттік үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару заңмен көзделген айрықша жағдайларда оны тең бағалы өтеген жағдайда жүргізілуі мүмкін. Сондай-ақ Қазақстан Республикасының Конституциялық кеңесімен 2005 жылдың 1 шілдесінде «Қазақстан Республикасы Конституциясының 26-бабының 3-тармағын ресми түсіндіру туралы» № 4 қаулысы қабылданғанын ескерген жөн.
АК 188-бабының 5-тармағына сәйкес мүлікке меншік құқығы заң актілерімен көзделген негіздемелер бойынша ғана мәжбүрлі тоқтатыла алатынын білген жөн. Мысалы, АК 249-бабының 2-тармағының 5) тармақшасына сәйкес жер учаскесін алып қоюға байланысты жылжымайтын мүлікті иеліктен шығарған жағдайда, мүлікті меншік иесінен мәжбүрлеп алып қоюға жол беріледі.
Мемлекеттік органның меншік иесіне тиесілі үй, басқа құрылыстар, екпелер бар жер учаскесін алып қою туралы шешіміне байланысты жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тоқтату АК 255-бабының 1-тармағына сәйкес, заң актілерімен белгіленген жағдайда және тәртіппен, меншік иесіне құны тең мүлік ұсына отырып және келтірілген басқа шығындарды немесе оған меншік құқығын тоқтатумен келтірілген шығындарды толық көлемде өтеген жағдайда ғана жол беріледі.
Жер учаскесіне жеке меншік құқығын немесе жер пайдалану құқығын тоқтатудың негіздемесі Жер кодексінің 81-бабының 2-тармағының 2) тармақшасына сәйкес меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан жер учаскелерін мемлекеттік қажеттік үшін, сатып алуды қосқанда, алып қою болып табылады. Жер кодексінің 84-бабының 2-тармағында келтірілген жер учаскесін мемлекеттік қажеттік үшін алып қою жеткілікті болып табылмайды. Сонымен бірге жер учаскелерін мемлекеттік қажеттік үшін алып қою немесе сатып алудың басқа негіздемелері заң актілерімен ғана қарастырылуы мүмкін.
Егер істі қарастыруда жергілікті атқарушы органның жер учаскелерін алып қою (сатып алу) туралы шешімі мемлекеттік қажеттікпен шартталмаса немес мұндай шешім уәкілетті емес органмен (ұйыммен, тұлғамен) қабылданса, сондай-ақ егер ол қаланың (елді мекеннің) бас жоспарына сәйкес келмесе, сот талап-арызды қанағаттандырудан бас тартады.
Қуынушы жер учаскесін (жер пайдалану құқығы) мемлекеттік қажеттік үшін сатып алу туралы жер учаскесінің меншік иесіне немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушыға кем дегенде бір жыл бұрын, ал Астана, Алматы қалаларында – алдағы болатын сатып алу процесіне дейін кем дегенде үш ай бұрын жазбаша хабарлау туралы заң нормаларын орындамаса, ол жер учаскесінң меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға хабарламаны жіберген сәттен бастап екі жылдан кеш уақытта мұндай талап-арызды беру туралы заң нормаларын бұзумен тең болатын, соттың талап-арызды қанағаттандырудан бас тартуының негізі болып табылады, себебі көрсетілген мерзімдерді созу және қалпына келтіру заң актілермен қарастырылмаған.
Жер учаскесін мемлекеттік қажеттік үшін сатып алу туралы жер учаскесінгің меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға қайталап жазбаша хабарлама беру заңмен қарастырылмаған, ол заң актілерімен белгіленген жер учаскесін сатып алу мерзімдерін созбайды, тоқтата тұрмайды, тоқтатпайды және бұзбайды.
Соттар жергілікті атқарушы органның сатып алынатын жер учаскесінің бағасы туралы немесе сатып алудың басқа шарттары туралы мәселелерді шешу жөнінде сотқа жүгінгенге дейін қандай шаралар қолданғанын тексергендері жөн. Бұл мәселелерді шешу жер учаскесін алып қою (сатып алу) туралы шешім қабылдаған жергілікті атқарушы органның міндеті болып табылады. Осылайша Тұрғын үй қатынастары туралы заңның 15 және 119-1- баптарына сәйкес меншік иесіне оның тұрғын үйін бұзғанға дейін оның таңдауы бойынша жеке меншікке тұрмысқа жайлы тұрғын үй беріледі немесе тұрығн үйдің нарықтық бағасы мөлшерінде өтемақы төленеді.
Сот отырысында жер учаскесін алып қою туралы талап-арызды жергілікті атқарушың органның меншік иесіне құны бірдей басқа жер учаскесін немесе тұрмысқа жайлы тұрғын үй ұсынбастан бергені анықталса, соттардың осы мәселені шешу үшін іс қарауды АІК 189-бабындағы тәртіппен кейінге қалдырғаны жөн.
Соттар орналасқан үй құрылысы бар алып қойылатын жер учаскесінің орнына тұрмысқа жайлы тұрғын үйді жеке меншікке жергілікті атқарушы орган өтеусіз негізде беретінін ескергендері жөн. Ұсынылатын тұрғын үй бағасының бұзылатын үйдің бағасына сәйкес келмеуі талап-арызды қанағаттандырудан бас тартудың негіздемесі болып табылмайды.
Тұрғын үй қатынасы туралы заңның 15-бабының 2 және 3-тармақтарына сәйкес, егер ұсынылған тұрғын үйдің құны бұзылатын үйдің құнынан артық болса, онда олардың бағаларының айырмашылығы меншік иесінен өндіріліп алынбайды, ал егер бұзылатын тұрғын үйдің бағасы ұсынылатын тұрғын үйдің бағасынан артық болса, олардың бағаларының айырмашылығы меншік иесіне өндіріліп беріледі.
Жеке меншік құқығы тоқтатылғанға дейін және де алып қойылатын (сатып алынатын) объектілердің меншік иесі болып табылатын тұлғаларға ғана тұрмысқа жайлы тұрғын үй, жер учаскесі беріледі, ал өтемақы төленеді.
Егер жер учаскесі жалпы үлестік меншік құқығында бірнеше меншік иелеріне тиесілі болса, олардың әрқайсысының жеке жер учаскесін меншікке алуға және (немесе) заңмен көзделген басқа өтемақы алуларына құқықтары бар.
Бағалау қызметіне байланысты есептерді, жазбаша кеңес берулерді және басқа да құжаттарды зерттеуде, соттар жер учаскесінің (жер пайдалану құқығы), үй құрылысының, басқа жылжымайтын мүлік объектілерінің, сондай-ақ бағалауға жататын басқа мүліктің нарықтық бағасы бойынша бағалау тәртібі мен тәсілін көздейтін нормативтік құқықтық актілердің ережелеріне сәйкестігін тексерулері тиіс. Бұл ретте алып қойылатын жер учаскесі үшін ақшалай өтемақының мөлшері оның нормативтік немесе кадастрлық бағасы негізінен анықтала алмайды, себебі олар жер учаскесінің нарықтық бағасын көрсетпейді.
Бағалау қызметін байланысты құжаттардың алдын ала белгіленген күші жоқ және де олар іс бойынша басқа дәлелдермен қатар сотпен бағалануға жатады.
Егер де тараптар ұсынған бағалау құжаттарында нәтижесінде алып қойылатын мүлік үшін өтемақының мөлшерін анықтау мүмкін болмайтын келіспеушіліктер болса, онда сот жазбаша кеңес беру үшін бағалау қызметі саласындағы маманды тарта алмайды.
Соттар бағалаушының бағалау қызметін жүзеге асыруға лицензиясы болуы керек және оның заң талаптарына сәйкес өздігінен бағалау тәсілін қолдануға құқығы бар екенін ескерулері қажет.
Бағалаушы бағалау жұмыстарын келесі жағдайларда жүргізе алмайды, егер:
Сот актілерінде соттар дәлел ретінде бағалау құжатын қабылдайды немесе оны қабыл алмайды.
Соттар ақшалай өтемақы мөлшерін анықтау туралы дауларды шешу кезінде мемлекет мүддесі үшін жер учаскесін алып қоюға байланысты меншік құқығын тоқтауғмен келтірілген шығындарды меншік иесіне өтеу жөніндегі барлық мәселелерді шешеді.
Сатып алынатын жер учаскесінің бағасы туралы мәселені зерттей келе соттар Жер кодексінің 87-бабының 2-тармағына сәйкес оған жер учаскесінің немесе онда орналасқан жылжымайтын мүліктің құқығының нарықтық құны қосылатындығын, сондай-ақ же учаскесін жоғалтуға байланысты меншік иесі мен жер пайдаланушыға келтірілген барлық шығындар ескерілуі тиіс, олар мерзімінен бұрын тоқтатылуына байланысты үшінші тұлғаның алдында міндетті болады. Объектілердің нарықтық құнын анықтау кезінде Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» заңның 2-бабын басшылыққа алу қажет. Егер алынатын жер учаскесі немесе оның құқығын мемлекеттің сатып алынуына жатқызылған болса, бірақ сатып алынбаған болса, жер учаскесінің нарықтық құны бағаға қосылмайды.
Соттар жер учаскелерімен, жоспарлы құрылыстармен, көп жылдық жасыл екпелермен және басқа жылжымайтын мүлік объекітілермен қатар шаруашылық-тұрмыстық құрылыстар мен абаттандыру элементтерінің нарықтық құны есептелетіндігін назарға алу қажет, оларды салу үшін Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасында сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы» заңның 68 бабының 2-тармағына сәйкес жергілікті атқарушы органдардың рұқсатын алу талап етілмейді.
Сонымен қатар Жер кодексінің 86- бабына сәйкес соттар жергілікті атқарушы орган жер учаскесін сатып алу туралы шешім қабылдаған сәттен бастап меншік иесі (жер пайдаланушы) жаңа құрылысқа, үйлерді (құрылыстарды, ғимараттарды) және өзге де жылжымайтын мүлік объектілерін кеңейтуге немесе реконструкциялауға байланысты шығындар мен залалдарды өзi көтеруге тәуекел жасай ма мәселесін зерттеу қажет.
Алынатын жер учаскесі үшін тұрғын үй кондоминиумның қатысушыларына төлеуге жататын өтемақы үлес мөлшерін, егер меншік иелерінің келісімімен басқаша көзделмесе, бүкіл үйдің жалпы алаңында тұрғын үй-жайдың падалы алаңымен және бөлек (жеке) меншіктегі тұрғын емес үй-жайлардың алаңына қатынасын ескере отырып анықталады, өйткені тұрғын үй қатынастары туралы заңның 31 бабының 3-тармағына сәйкес әрбір меншік иесінің ортақ мүліктегі үлесі оған тиесілі үй-жайға дара (бөлек) меншіктен бөлінбейді.
Бұрын қолданыста болған заңға сәйкесжер учаскесіне Жер кодексі қолданысқа енгізілгенге дейін құқық куәландыру құжаты бар меншік иесіне алынатын жер учаске үшін өтемақы төлеуден бас тарту үшін негіздеме болып табылмайды, өйткені олар Жер кодексінің 170-бабының 9-тармағына сәйкес жер заңнамасымен белгіленген жер учаскелердің құқықтарының өзгеруін ескере отырып заңды күшін сақтайды.
К. МАМИ
А. КАСИМОВ
