В связи с необходимостью единообразного применения судами законодательства при рассмотрении гражданских дел об изъятии, в том числе путем выкупа, у частного собственника или землепользователя земельных участков для государственных надобностей пленарное заседание Верховного суда Республики Казахстан постановляет:
Иски по спорам предъявляются исполнительным органом в районный (городской) суд по месту нахождения земельного участка, подлежащего изъятию для государственных надобностей. При этом судам следует иметь в виду, что местный исполнительный орган, принявший решение об изъятии (выкупе) земельного участка, может в соответствии со статьей 88 Земельного кодекса предъявить в суд соответствующий иск лишь в случае, если собственник или землепользователь не согласен с решением о выкупе у него земельного участка для государственных надобностей либо с ним не достигнуто соглашение о цене за выкупаемый земельный участок или других условиях выкупа.
В случаях, когда в исках ответчиками указаны собственники, землепользователи, являющиеся негосударственными юридическими лицами, гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, использующими домостроение или земельный участок для предпринимательской деятельности, такие иски предъявляются в специализированные межрайонные экономические суды.
При подготовке дела к судебному разбирательству судья проверяет наличие, а при необходимости предлагает сторонам представить следующие письменные доказательства:
Судам при разрешении спора следует руководствоваться пунктом 3 статьи 26 Конституции Республики Казахстан, в соответствии с которым принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения. Также необходимо учесть, что Конституционным советом Республики Казахстан 1 июля 2005 года принято постановление № 4 «Об официальном толковании пункта 3 статьи 26 Конституции Республики Казахстан».
Следует иметь в виду, что в силу пункта 5 статьи 188 ГК право собственности на имущество может быть принудительно прекращено только по основаниям, предусмотренным законодательными актами. Например, согласно подпункту 5) пункта 2 статьи 249 ГК принудительное изъятие у собственника имущества допускается при отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.
Прекращение права собственности на недвижимость в связи с решением государственного органа об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, согласно пункту 1 статьи 255 ГК допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с представлением собственнику равноценного имущества и возмещением иных понесенных убытков или возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.
Основанием прекращения права частной собственности на земельный участок или права землепользования в силу подпункта 2) пункта 2 статьи 81 Земельного кодекса является изъятие, включая выкуп, у частного собственника или землепользователя земельного участка для государственных надобностей. Приведенный в пункте 2 статьи 84 Земельного кодекса перечень оснований для изъятия или выкупа земельных участков для государственных надобностей не является исчерпывающим. Вместе с тем другие основания для изъятия или выкупа земельных участков для государственных надобностей могут предусматриваться лишь законодательными актами.
Если при разбирательстве дела будет установлено, что решение местного исполнительного органа об изъятии (выкупе) земельных участков не обусловлено государственными надобностями либо такое решение принято неуполномоченным органом (организацией, лицом), а также если оно не соответствует генеральному плану города (населенного пункта), суд отказывает в удовлетворении иска.
Невыполнение истцом норм законодательства о письменном уведомлении собственника земельного участка и негосударственного землепользователя о выкупе земельного участка (права землепользования) для государственных надобностей не позднее чем за год, а в городах Астаны и Алматы — не позднее чем за три месяца до предстоящего выкупа, равно как и нарушение норм законодательства о предъявлении такого иска позднее двух лет с момента направления собственнику участка или землепользователю уведомления, являются основанием к отказу судом в удовлетворении иска, поскольку продление и восстановление указанных сроков законодательными актами не предусмотрено.
Повторное письменное уведомление собственника земельного участка или негосударственного землепользователя о выкупе земельного участка для государственных надобностей не предусмотрено законодательством, оно не продлевает, не приостанавливает, не прерывает и не отменяет установленных законодательными актами сроков выкупа земельного участка.
Судам следует проверять, какие меры приняты местным исполнительным органом до обращения в суд по разрешению вопросов о цене выкупаемого земельного участка или других условиях выкупа. Разрешение этих вопросов является обязанностью местного исполнительного органа, принявшего решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Так, в соответствии со статьями 15 и 119-1 Закона о жилищных отношениях собственнику до сноса его жилища по его выбору предоставляется в собственность благоустроенное жилище или выплачивается компенсация в размере рыночной стоимости жилища.
Установив в судебном заседании, что иск об изъятии земельного участка предъявлен местным исполнительным органом без предложения собственнику другого равноценного земельного участка либо благоустроенного жилища, судам следует отложить разбирательство дела в порядке статьи 189 ГПК для разрешения этого вопроса.
Суды должны иметь в виду, что благоустроенное жилище взамен изымаемого земельного участка с расположенным на нем домостроением передается местным исполнительным органом в собственность безвозмездно. Несоответствие стоимости предоставляемого жилища стоимости сносимого не является основанием к отказу в удовлетворении иска.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 15 Закона о жилищных отношениях если стоимость предоставляемого жилища превышает стоимость сносимого, то разница в их стоимости с собственника не взимается, если же стоимость сносимого жилища превышает стоимость предоставляемого, то разница в их стоимости возмещается собственнику.
Благоустроенное жилище, земельный участок передаются, а денежная компенсация выплачивается до прекращения права собственности и лишь тем лицам, которые являются собственниками изымаемых (выкупаемых) объектов.
Если земельный участок принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то каждый из них имеет право на получение в собственность отдельного земельного участка и (или) на получение иной компенсации, предусмотренной законодательством.
При исследовании отчетов, письменных консультаций специалистов и других документов, связанных с оценочной деятельностью, судам следует проверить их на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка (права землепользования), домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке. При этом следует иметь в виду, что размер денежной компенсации за изымаемый земельный участок не может определяться исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают рыночную стоимость земельного участка.
Документы, связанные с оценочной деятельностью, не имеют заранее установленной силы и подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами по делу.
Если в предоставленных сторонами оценочных документах имеются разногласия, в результате которых не представляется возможным выяснить размер компенсации за изымаемое имущество, то судом может быть привлечен специалист в области оценочной деятельности для дачи письменных консультаций.
Судам также необходимо учитывать, что оценщик должен иметь лицензию на осуществление оценочной деятельности и вправе самостоятельно применять методы оценки в соответствии с требованием законодательства.
Оценка не может проводиться оценщиком, если:
В судебных актах должны быть указаны доводы, по которым суды принимают оценочный документ в качестве доказательства или отвергают его.
Судами при разрешении споров об определении размера денежной компенсации решаются все вопросы возмещения собственнику убытков, причиненных прекращением права собственности в связи с изъятием земельного участка для государственных надобностей, при этом имущество оценивается исходя из его рыночной цены.
Исследуя вопрос о цене за выкупаемый земельный участок, суды согласно пункту 2 статьи 87 Земельного кодекса должны учитывать, что в нее включаются рыночная стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой земельного участка, включая убытки, которые они несут в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. При определении рыночной стоимости объектов следует руководствоваться статьей 2 Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан». Если изымаемый земельный участок или право на него подлежали выкупу у государства, но выкуп не был произведен, рыночная стоимость земельного участка в цену не включается.
Судам следует иметь в виду, что наряду с земельным участком, плановыми строениями, многолетними зелеными насаждениями и другими объектами недвижимости также учитывается рыночная стоимость хозяйственно-бытовых построек и элементов благоустройства, на возведение которых согласно пункту 2 статьи 68 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» не требуется получение разрешения местных исполнительных органов.
Вместе с тем в соответствии со статьей 86 Земельного кодекса судам следует исследовать вопрос, несет ли собственник (землепользователь) риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением или реконструкцией зданий (строений, сооружений) на земельном участке с момента принятия местным исполнительным органом решения о выкупе земельного участка.
Компенсация за изымаемый земельный участок, подлежащая выплате участникам жилищного кондоминиума, определяется с учетом размера доли, если иное не предусмотрено соглашением собственников, отношением полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома, поскольку в силу пункта 3 статьи 31 Закона о жилищных отношениях доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение.
Не является основанием для отказа в выплате компенсации за изымаемый земельный участок собственнику, имеющему документы, удостоверяющие право на земельный участок, предоставленные ему до введения в действие Земельного кодекса в соответствии с ранее действовавшим законодательством, поскольку они, согласно пункту 9 статьи 170 Земельного кодекса, сохраняют юридическую силу с учетом изменения прав на земельные участки, установленных земельным законодательством.
К. МАМИ
А. КАСИМОВ